2026年版｜豊中市のマンション売却で損を防ぐ節税対策の基本

2026年、マンションを売却しようと考えている豊中市の方にとって、避けて通れないのが「税金」と「節税対策」です。せっかく大切な資産を売却しても、思わぬ税負担が発生し、手元に残る金額が大きく減ってしまうことがあります。
「税金ってどれくらいかかるの？」「節税できる方法があるなら知っておきたい」そう感じている方は多いのではないでしょうか。

この記事では、豊中市でマンション売却を検討中の方に向けて、2026年の税制動向をふまえた節税対策の基本と、売却前に知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。
売却による手取り額を最大化し、損をしないための正しい知識を身につけていただける内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション売却にかかる税金の種類

マンションを売却した際には、売却代金から購入時の価格や諸経費を差し引いた「譲渡所得」に対して税金が課されます。主に以下の3つの税金が関係してきます。

1. 譲渡所得税（所得税・住民税）

マンションの売却益に対して課されるのが「譲渡所得税」です。この税金は、所得税と住民税に分かれており、所有期間によって税率が異なります。

短期譲渡所得：所有期間が5年以下の場合 → 約39％（所得税30％＋住民税9％）
長期譲渡所得：所有期間が5年超の場合 → 約20％（所得税15％＋住民税5％）

所有期間のカウントは、実際の売却日ではなく、「譲渡契約日」の翌年1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

2. 復興特別所得税

所得税には、東日本大震災の復興財源として復興特別所得税（2.1％）が上乗せされています。これにより、実際の税率はわずかに高くなります。

3. 印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙にも税金がかかります。
たとえば、売買価格が1,000万円超〜5,000万円以下であれば、印紙税額は1万円となります（2026年時点での軽減措置の有無は要確認）。

2026年に活用できる主な節税制度と特例

2026年においても、マンション売却に伴う課税額を軽減できる制度がいくつか存在します。条件を満たせば、納税額を大幅に抑えることが可能です。

1. 3,000万円の特別控除（居住用財産の特例）

自身が住んでいたマンションを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円までを非課税にできる特例です。適用条件は以下の通りです：

実際に居住していた（空き家は不可）
売却した年の前年および前々年に同じ特例を使っていない
親族への売却ではないこと

この特例により、譲渡益が3,000万円以内であれば税金は発生しません。

2. 譲渡損失の繰越控除・損益通算

売却によって損失が出た場合、他の所得と合算（損益通算）できる場合があります。また、その損失を翌年以降に繰り越して控除することも可能です（最大3年間）。

ただし、適用には確定申告が必要であり、他の特例との併用制限もあるため、税理士などの専門家への相談をおすすめします。

3. 相続空き家の3,000万円特別控除

相続によって取得した空き家を売却する場合でも、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます（いわゆる「相続空き家特例」）。

・昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅
・相続人が耐震改修または取り壊しを行って売却
といった条件があります。

節税対策のために売却前に準備すべきこと

節税の成否は、売却前の準備でほぼ決まるといっても過言ではありません。豊中市でマンション売却を予定している方は、以下の点を事前に確認・整理しておくことで、無駄な税負担を防ぐことが可能です。

1. 購入時の契約書や領収書などの書類整理

譲渡所得の計算では「取得費」が必要です。
これは、物件を購入した際の価格に加え、仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などが含まれます。
これらを証明するための書類（売買契約書、領収書、請求書など）は、売却前に必ず揃えておきましょう。
取得費が不明だと「概算取得費（売却価格の5％）」として計算されてしまい、課税額が大幅に増える可能性があります。

2. 居住実績や登記内容の確認

「3,000万円特別控除」を利用するためには、実際に居住していた事実が必要です。住民票の移動履歴や、固定資産税の納税記録など、公的な証明が必要となる場合もあるため、事前にチェックしておきましょう。
また、登記簿に共有名義や旧姓が記載されている場合は、売却前に名義整理を行うことをおすすめします。

3. 税理士・専門家への早期相談

節税対策は「事前対策」が命です。売却後に「実は控除が使えなかった」「確定申告で不利な計算になった」という事例は少なくありません。
できれば、売却活動の開始前に不動産と税務に詳しい専門家へ相談し、具体的な税額シミュレーションや特例の適用可否を確認することが重要です。

豊中市でよくある失敗例と成功事例

実際に豊中市でマンションを売却した事例をもとに、節税に成功したケースと、対策が不十分で損をしたケースをご紹介します。

失敗例：取得費の資料がなく、譲渡所得が高額に

60代男性が相続で取得したマンションを売却。取得費に関する資料を紛失していたため、概算取得費（売却価格の5％）で税金が計算され、想定よりも50万円以上多く納税することになりました。
売却前に書類の再発行や専門家の確認を行っていれば防げた可能性が高い事例です。

成功例：3,000万円特別控除を適用し、非課税に

40代夫婦が自宅マンションを住み替えのために売却。住民票の写しや居住期間を確認し、3,000万円特別控除を適用。譲渡益が2,500万円だったため、税金は発生せず、売却代金のほぼ全額が手元に残りました。
事前に税理士に相談していたため、申告もスムーズに進みました。

補足：事業用部分や賃貸併用住宅は要注意

一部を事業用や賃貸用に使っていたマンションの場合、特別控除や課税計算に影響があります。部分ごとの使用状況や登記内容に応じた対応が必要となるため、一般的な住宅よりも慎重な確認が求められます。

よくある質問

Q1. マンションを売って利益が出た場合、必ず税金がかかりますか？

いいえ、必ずしも税金がかかるわけではありません。
居住用のマンションを売却する場合、「3,000万円の特別控除」が適用されることで、譲渡益が3,000万円以下であれば非課税になります。
ただし、適用条件を満たしている必要があるため、売却前に確認することが大切です。

Q2. 節税対策は売却後でもできますか？

一部の手続きは売却後でも可能ですが、多くの節税対策は「売却前の準備」が前提です。
特に取得費の証明や名義整理などは、売却前に対応しておかないと控除の適用を受けられないことがあります。
なるべく早い段階で専門家に相談することをおすすめします。

Q3. 豊中市にある相続マンションを売却したいのですが、税金はどうなりますか？

相続によって取得した空き家を売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。
ただし、建物の築年数や耐震基準、取り壊しの有無など、複数の条件が関わってくるため、事前の確認が必須です。
相続後に放置してしまうと固定資産税や維持費が発生し続けるため、早めの判断が求められます。

まとめ：節税対策で損しないマンション売却を

豊中市でマンションを売却する際、税金への理解と適切な節税対策は、最終的な手取り額を大きく左右します。
「知らなかった」では済まされない税制のルールや、事前に準備すべき書類・条件をきちんと把握しておくことが重要です。

本記事では、2026年時点で活用できる節税制度や、豊中市での具体的な事例をもとに、損をしない売却のためのポイントをご紹介しました。

不動産の売却は、一生のうちに何度もあることではありません。
だからこそ、後悔のない判断をするために、専門知識と実績のある不動産会社や税理士に早めに相談することが、成功への第一歩となります。

「手元にできるだけ多くのお金を残したい」「後から税金で損したくない」
そんな方は、まずはお気軽にご相談ください。

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