2026年版｜マンション売却か住み替えか？判断のポイント解説

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マンションの売却や住み替えを検討している方にとって、2026年の不動産市場は非常に重要な判断のタイミングです。
「今のうちに売却しておいた方が良いのか」「先に買い替えを進めるべきか」「そもそもどちらが自分に合っているのか」など、悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、2026年時点での不動産市況を踏まえ、マンション売却と住み替えの違いや判断基準について、専門的な視点からやさしく解説します。
売却のタイミングに迷う方、住み替えを検討している方、相続やライフスタイルの変化による資産整理を考えている方にとって、参考になる内容をお届けします。

目次

マンション売却と住み替え、それぞれの目的とは？

マンションの売却と住み替えは似ているようで目的や判断基準が異なります。

マンション売却の主な目的

  • 現金化して老後資金や生活費に充てたい
  • 相続や離婚などによる資産整理
  • 築年数や管理状態に不安があり、価値が落ちる前に手放したい
  • 空き家状態で維持費がかかっている

住み替えの主な目的

  • 家族構成の変化（結婚、子育て、親との同居など）
  • 利便性や間取りの改善を求めて
  • 職場や学区の関係で生活拠点を移す必要がある
  • 資産価値があるうちに売却し、住環境を向上させたい

2026年の不動産市況と売却タイミング

2026年現在、首都圏や関西圏を中心に、金利動向や建材価格の変動、税制改正などが不動産市場に影響を与えています。

売却に有利なタイミングとは

  • 住宅ローン金利が上がる前
  • 固定資産税や相続税の法改正前
  • 築年数による資産価値の下落が大きくなる前

2026年初頭は、多くの方が新生活を検討し始めるタイミングであり、不動産市場も活発化しやすい時期です。このタイミングで売却活動を始めることで、より良い条件で買い手が見つかる可能性があります。

住み替えを検討すべきケース

こんな方は住み替えを前提に検討を

  • 現在の住まいが手狭になった、または広すぎる
  • 階段や段差が多く、将来の暮らしに不安がある
  • ライフスタイルや働き方が変わった（リモートワークなど）

住み替えは、今後の人生設計やライフステージに合わせて柔軟に選択できるのがメリットです。ただし、先に買い替えを進めるのか、売却後に購入するのかなどの計画設計が重要です。

売却を優先すべきケース

以下のような場合は、先に売却を

  • 急ぎで現金が必要
  • ローンの残債が重く、返済負担を減らしたい
  • 長期間空き家状態で管理や固定資産税の負担が大きい
  • 老朽化や設備劣化による資産価値の低下が進行している

売却を優先することで、資産価値のあるうちに現金化でき、生活設計の立て直しにもつながります。特に築25年以上の物件は早めの対応が有効です。

判断を誤らないためのチェックポイント

1. 物件の資産価値を把握する

複数社から査定を取り、築年数・立地・管理状態などを正しく評価しましょう。

2. 自分と家族のライフプランを見直す

今後の収入や支出、健康状態、家族構成を踏まえた将来設計が重要です。

3. 売却と購入にかかる総コストを把握

仲介手数料、登記費用、引っ越し代、リフォーム費などを含めてシミュレーションしておきましょう。

4. 相続・離婚などトラブル要因があるか確認

共有名義や登記の未処理がある場合は、早めに専門家に相談することでスムーズに進められます。

よくある質問（Q&A）

Q1. 売却と住み替え、どちらが得なのでしょうか？

状況によりますが、「生活環境を変えたい」「資産整理をしたい」など明確な目的がある場合、それぞれのメリットに応じて判断すべきです。どちらが“得”かではなく、“目的に合っているか”が重要です。

Q2. 売却と購入はどちらを先にすべきですか？

資金計画や現在の住まいの評価次第ですが、多くの場合「売却後に購入」を選ぶ方が安全です。ただし、購入優先で進める場合は、資金繰りや仮住まいの計画も必要です。

Q3. 築30年を超えるマンションでも売れますか？

立地や管理状況、需要によっては十分に売却可能です。ただし価格や期間に影響が出る可能性があるため、査定と市場調査を丁寧に行うことが大切です。

まとめ

2026年は、不動産売却や住み替えにおいて判断が求められる重要な年です。
マンションを売るべきか、住み替えを検討すべきかは、資産価値・生活の変化・ライフプランによって異なります。

焦らず、しかしタイミングを逃さず、正しい情報を得て検討することが重要です。
本記事をきっかけに、不動産の売却・住み替えに関する一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。

具体的なご相談や査定依頼は、信頼できる専門家に早めに相談することをおすすめします。