マンションを売却したときに発生する税金は、思った以上に大きな負担になることがあります。特に2026年は、税制改正の影響によって適用される控除や特例の条件が一部見直される見込みです。
「そろそろマンションを売ろうかな」と考えている方にとって、税制の変化は見逃せないポイントです。少しでも有利な条件で売却するためには、制度の内容を正しく理解し、タイミングを見極めることが重要です。
この記事では、大阪の北摂エリア（吹田市・豊中市・茨木市・高槻市・池田市など）でマンションの売却を検討している方向けに、2026年の最新税制に対応した特例や控除制度についてわかりやすくまとめました。
税金の仕組みに不安がある方、損をしたくない方、相続や住み替えを検討している方も、ぜひ参考にしてください。
目次
2026年の税制改正と不動産売却の関係
2026年は、政府の財政健全化を背景に、不動産に関わる税制にも複数の見直しが予定されています。具体的には、譲渡所得税に関する控除や、空き家特例の適用要件の厳格化、住宅ローン控除との連動見直しなどが挙げられています。
こうした変更は、売却のタイミングや条件によっては、数十万円単位の税負担差につながる可能性があります。特に築年数の古いマンションや相続による所有物件を売却するケースでは、制度の影響を大きく受ける可能性があるため、事前の情報収集が重要です。
また、今後のインフレや金利動向に応じて、2026年は売却を検討する人が増加すると予想され、競争が激化する可能性もあります。税制と市況の両面から、戦略的に売却を進める必要があるでしょう。
マンション売却で使える代表的な特例・控除
3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）
もっとも代表的なのが「3,000万円特別控除」です。これは、自宅として住んでいたマンションを売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。適用されれば、ほとんどのケースで譲渡所得税が発生しない、非常に大きなメリットとなります。
ただし、以下のような条件を満たす必要があります：
- 売却するマンションが本人の居住用であること
- 売却の相手が親族などの特別関係者でないこと
- 一定期間内に再び同様の特例を使っていないこと
所有期間10年超の軽減税率の特例
マイホームを10年以上所有していた場合には、譲渡所得税の税率が軽減される制度があります。通常、譲渡所得には20.315%の税率がかかりますが、この特例を使えば、6,000万円以下の部分については14.21%、超える部分も20.315%に抑えられます。
3,000万円特別控除との併用も可能なため、条件を満たせばさらに節税が可能です。
空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
相続で取得した空き家を売却する際にも、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。この制度は、高齢化や空き家問題への対策として導入されたもので、2026年時点でも継続される見込みです。
主な要件には以下があります：
- 被相続人が一人暮らしで住んでいた家であること
- 相続後、一定の期間内に売却されていること
- 耐震基準を満たしているか、売却前に改修されていること
特定居住用財産の買換え特例
売却した自宅の代わりに新たな住まいを購入・建築する場合、「特定居住用財産の買換え特例」が利用できます。譲渡益を次の住まいに繰り延べることで、税金の支払いを先延ばしにすることが可能です。ただし、将来的にその物件を売却する際には課税されるため、長期的な視点で活用を検討しましょう。
北摂エリアでの活用事例と注意点
吹田市のケース：住み替え時の3,000万円控除適用
吹田市で築25年のマンションに居住していた60代ご夫婦は、駅近の利便性を求めて住み替えを決断。売却時の譲渡益が2,500万円出ましたが、「3,000万円特別控除」の適用により課税なしで売却が完了しました。
このケースでは、居住年数、売却先との関係、住民票の移転タイミングなどを事前に不動産会社と確認したことが成功の要因です。
茨木市のケース：相続空き家の売却で特例活用
相続により空き家となった茨木市の戸建てを売却した40代の方は、「空き家に係る3,000万円特別控除」を活用。事前に耐震診断と簡易リフォームを実施し、控除条件を満たす形でスムーズに売却が進みました。
相続登記が未完了だったため、手続きに時間がかかったものの、事前準備により特例適用を逃さずに済みました。
注意点：特例は「自動適用ではない」
これらの特例や控除は、確定申告時に申請しなければ適用されません。また、事前に条件を満たしておく必要があるため、売却前の段階から情報収集と計画立てが非常に重要です。
特に売却後に「実は特例が使えなかった」というケースもあるため、不動産会社や税理士と連携して準備を進めることをおすすめします。
よくある質問（Q&A）
Q1. 3,000万円特別控除は何回でも使えますか？
A. 同じ特例を何度も利用することはできません。基本的には、3,000万円特別控除は一生に一度の適用となります。ただし、複数の不動産を異なる年に売却する場合や、適用条件が異なるケースでは個別に判断されますので、税理士など専門家に相談するのが確実です。
Q2. 相続で取得したマンションでも3,000万円控除は使えますか？
A. 相続で取得した不動産についても、「空き家に係る特別控除」などの制度が用意されています。ただし、要件が細かく定められており、一般的な3,000万円特別控除とは別の制度です。被相続人の居住状況や耐震基準などの確認が必要です。
Q3. 北摂エリアで税制に詳しい不動産会社をどう見分けるべきですか？
A. 税制に関する知識があるかは、面談時の対応である程度見極められます。具体的な控除制度について自社で把握しているか、税理士との連携があるか、過去の対応事例を説明できるかなどを確認するとよいでしょう。
まとめ｜2026年の売却で後悔しないために
2026年は税制改正の影響もあり、マンション売却時の特例や控除制度をしっかり把握しておくことが、金額面での損失を防ぐために非常に重要です。
特に大阪・北摂エリアでは相場も安定しており、買い手が多いタイミングで適切に売却を進めることで、税負担を最小限に抑えたスムーズな資産整理が可能となります。
不動産の売却は金額も手続きも大きなもの。後悔しないためには、「制度を知ること」と「早めに動くこと」がカギとなります。
「自分の場合は特例が使えるのか？」「今の売却タイミングは適切か？」といった具体的なご相談は、地域密着で実績のある不動産会社に早めに相談されることをおすすめします。