「親から不動産を相続したけれど、売ろうとしたら名義変更が必要だと言われた」そんなお悩みをお持ちではありませんか？
実は、相続不動産を売却するには、所有者名義を自分に変更する登記手続きが欠かせません。
この記事では、大阪で相続不動産を売却する際に必要となる名義変更（相続登記）の流れや注意点を、わかりやすく解説します。
専門知識がなくても理解できるよう、実務的な観点から丁寧に説明していますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
なぜ親名義のままでは売れないのか？
不動産の売買は、法的な所有者が明確でなければ行えません。
親が所有していた不動産を相続した場合でも、法的にはまだ「親の名義」のままでは、売却する権利が相続人にはありません。
この状態で売却契約を進めると、所有権移転登記ができず、売買契約自体が無効になるリスクもあるため、まずは「相続登記」を完了させる必要があります。
相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する登記手続きのことです。
2024年4月からは、相続登記が義務化されており、相続開始を知った日から3年以内に行わなければなりません。
相続登記を怠るリスク
- 10万円以下の過料（行政罰）を科される可能性
- 他の相続人との間で権利関係が複雑化
- 売却や担保設定ができず、資産活用が困難になる
大阪で相続不動産を売却するまでの手続きの流れ
- 戸籍や住民票などの書類収集
- 法定相続人の確認
- 遺産分割協議書の作成
- 相続登記の申請（法務局）
- 所有者名義の変更が完了
- 不動産会社に売却査定を依頼
- 売却活動（買取・仲介など）
- 売買契約の締結・引き渡し
名義変更の完了後に初めて売却が可能となります。
必要書類と準備すべきもの
相続登記や売却に必要な主な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 概要 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本 | 出生から死亡までの一連の戸籍が必要 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続権の有無を確認するために必要 |
| 住民票の除票 | 被相続人の住所確認 |
| 遺産分割協議書 | 相続人間で不動産を誰が相続するかを明文化 |
| 登記申請書 | 法務局への申請用 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算用 |
相続不動産売却時の注意点
1. 相続人が複数いる場合は協議が必須
相続人が2人以上いる場合、誰が不動産を取得するか、どのように売却するかを話し合い、遺産分割協議書を作成する必要があります。全員の合意が得られなければ、登記も売却も進められません。
2. 売却益にかかる税金（譲渡所得税）
不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
ただし、相続した不動産を売却する場合は「取得費加算の特例」などを活用することで、課税額を抑えられる可能性があります。
3. 買取と仲介、どちらで売却するか
相続不動産は築年数が古かったり、空き家期間が長いこともあるため、スピードを重視するなら買取、時間をかけて高く売りたいなら仲介が一般的な選択肢です。
よくある質問
Q1. 相続登記は自分でできますか？
A. 可能ですが、戸籍の取り寄せや書類作成、申請手続きが煩雑なため、司法書士など専門家に依頼する方がスムーズです。
Q2. 登記完了までにどれくらいかかりますか？
A. 書類が揃っていれば、法務局での処理を含めて2〜4週間程度が一般的です。
Q3. 登記をしないで売った場合どうなりますか？
A. 売却契約が成立しても、名義変更ができず、引き渡し・代金受領ができないため、契約自体が無効になる可能性があります。
まとめ
大阪で相続した不動産を売却するには、まず親名義のままでは売却できないという事実を理解することが大切です。
その上で、法的な手続きを正しく進めることで、スムーズに売却まで進めることが可能です。
名義変更や売却方法に不安がある場合は、相続に詳しい不動産会社や専門家に早めに相談することをおすすめします。
放置してしまうと、相続人同士のトラブルや固定資産税の負担が続いてしまうこともあるため、早めの行動が肝心です。