「古い家を相続したけど再建築できないらしい…」
「吹田市の物件だけど、売却できるのか心配」
こうした不安をお持ちの方は少なくありません。特に築年数が古く、現行の建築基準に適合していない物件は「再建築不可」として扱われることがあり、市場での評価が難しいとされがちです。
しかし、再建築不可でも一定の条件を満たせば「売れる物件」になります。実際に吹田市では、再建築不可でも納得の価格で売却された事例も出ています。
本記事では、吹田市における再建築不可物件の特徴と、市場で評価されるポイント、具体的な売却戦略を詳しく解説します。
目次
再建築不可物件とは？吹田市に多い理由
再建築不可物件とは、現行の建築基準法に基づき「建物を新築・再建できない土地に建つ建物」を指します。
再建築不可になる主な要因は以下の通りです：
- 幅4メートル未満の道路にしか接していない（接道義務を満たさない）
- 建築基準法上の「道路」に面していない
- 私道や路地状敷地での権利関係が複雑
吹田市では、昭和40〜50年代に開発された住宅街や長屋が密集するエリア（例：千里丘中・内本町・山田東周辺など）に再建築不可の物件が比較的多く見られます。
再建築不可でも売却できる3つの条件
再建築ができないからといって「売れない」とは限りません。以下の条件のいずれかに該当する場合、購入希望者が見つかる可能性は高まります。
1. 現状利用できる建物がある
建物の老朽化が進んでおらず、居住や賃貸利用が可能な状態であれば、利回り目的の投資家からのニーズがあります。
2. 土地形状が整っており接道改善の可能性がある
隣地を買い足すことで接道義務を満たせる場合、「将来的な建て替えも視野に入れた物件」として評価されます。
3. リフォーム・リノベ前提の実需層が検討する
「建て替えはできなくても、今の家を改装して住みたい」という人も一定数います。住宅ローンが使えないケースもありますが、現金購入層には有力なターゲットです。
吹田市での売却成功事例
事例：吹田市内本町・築43年・再建築不可・木造2階建
- 接道：幅員2.8mの私道に接する
- 成約価格：980万円（査定価格880万円）
- 売却期間：3週間
この事例では、建物自体がまだ使用可能で、室内もある程度手入れされていたため、収益用の賃貸物件として購入した投資家に売却されました。
高く売るための戦略と注意点
1. ターゲットを明確にする
購入者層は一般の実需層よりも、投資家・再建築不可物件に理解のある専門業者に絞る方が成約率が高まります。
2. 現状利用可能な状態を維持する
建物が使えるなら、最低限の清掃や通風・水道の維持をしておくことで、内覧時の印象が大きく変わります。
3. 境界や接道の情報を整理する
現状の接道状況・隣地との境界・持分などは正確に伝えられるよう、測量図や登記簿の準備をしておきましょう。
4. 売却方法を柔軟に選ぶ
「現金買取」「条件付き売却」「任意交渉での売却」など、状況に応じた方法を検討することで価格がブレにくくなります。
5. 売却価格は欲張らない
再建築不可物件は「価格交渉」が前提になりやすい物件です。相場より大幅に高く設定すると、長期間売れ残る可能性があります。
よくある質問
Q1. 再建築不可の家は取り壊して土地だけで売れますか？
可能ですが、取り壊しても再建築できない点は変わりません。建物が使える場合は、現状のまま売却した方が有利になるケースもあります。
Q2. 再建築不可物件は住宅ローンが使えますか？
多くの場合、住宅ローンは利用できません。そのため、現金購入者向けに販売活動を行う必要があります。
Q3. 相場の半額以下になることもありますか？
立地や建物状態によっては、建て替え可能な物件の半値以下になることもあります。逆に、利便性が高ければ大幅な値崩れをせずに済むケースもあります。
まとめ
吹田市にある再建築不可物件であっても、現状の建物が使える、土地条件が整っている、投資用として需要があるといった要素が揃えば、納得の価格で売却できる可能性があります。
再建築不可という制約はあるものの、売れないわけではありません。売却戦略やターゲット設定次第で、結果は大きく変わります。
売却を検討されている方は、「どうせ売れない」と決めつけず、まずは再建築不可に詳しい専門家に相談してみることをおすすめします。
吹田市でも、2026年現在は不動産市場が活発に動いています。空き家や古家を資産に変えるチャンスを逃さないよう、今から行動を始めてみてはいかがでしょうか。