不動産を相続や購入で複数人で共有している場合、売却したくても他の共有者が同意してくれないと手続きが進められず、頭を抱えている方も多いのではないでしょうか。
特に親族間での相続、離婚、疎遠な共有者との関係が絡むケースでは、交渉も複雑になりがちです。
本記事では、そんな「同意してくれない共有者」がいる不動産の売却について、法的な対処法・実務上の進め方・専門家への相談タイミングなどをわかりやすく解説します。
目次
なぜ共有者の同意が必要なのか
不動産が共有名義で登記されている場合、その物件は共有者全員の同意がなければ原則として売却できません。
民法の規定による制限
民法では、不動産の売却など重要な処分行為を行う場合、全員の同意が必要とされています（民法第251条）。これは、共有者の一人が勝手に物件全体を売却してしまうと、他の共有者の権利が侵害されるからです。
全体売却と持分売却の違い
「物件全体の売却」には全員の同意が必要ですが、「自分の持分のみの売却」であれば、他の共有者の同意は不要です。これは後述する「持分売却」という方法です。
同意が得られない場合の売却方法
では、共有者の一部が同意しない場合、どのような選択肢があるのでしょうか。以下に実務上よく取られる方法を紹介します。
1. 共有者との話し合いを続ける
最も基本的な方法は、粘り強く交渉し合意を目指すことです。感情的な対立がある場合は第三者（司法書士・弁護士など）を介して進めることも有効です。
2. 一部共有者を買い取る提案
他の共有者が売却を望まない場合、自らがその人の持分を買い取ることで単独所有にし、その後売却を進める方法もあります。逆に、自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう提案も一案です。
裁判所への申立てという選択肢
共有物分割請求とは
どうしても共有者との合意が得られない場合、裁判所に対して「共有物分割請求訴訟」や「調停」を申し立てることができます。これにより、物件を競売にかけるか、強制的に分割売却することも可能です。
調停と訴訟の違い
- 調停：話し合いによる解決を目指す。比較的穏便。
- 訴訟：合意できなかった場合、裁判所の判断で分割や売却が決定される。
持分のみを売却するという方法
共有者全員の合意が得られない場合でも、自分の持分のみを第三者に売却することは可能です。
持分売却の現実的な選択肢
ただし、持分だけを購入した買主は、その不動産を自由に使えないため、買取価格が大幅に下がるのが一般的です。とはいえ、「不動産買取専門業者」などで持分のみの買取を行っているケースもあります。
注意点
- 買い手が限られる
- 感情的な対立が激化する場合もある
- 将来的なトラブル回避のため、契約内容の精査が重要
専門家に相談すべきタイミング
共有者との関係性が複雑だったり、法的な対応が必要と感じた場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
相談先の例
- 不動産に強い弁護士
- 司法書士（登記関連）
- 不動産買取の専門会社（持分売却など）
特に相続や離婚に関連するケースでは、法的なアドバイスと市場価格の査定を同時に受けられる業者への相談が効果的です。
よくある質問（Q&A）
Q1. 自分の持分を売却したら、すぐに現金化できますか？
A. 持分売却は可能ですが、売却先が限られるため時間がかかることもあります。専門の買取会社ならスピード売却も可能です。
Q2. 他の共有者が連絡を取れない状態です。どうすればよいですか？
A. 行方不明者がいる場合は「不在者財産管理人の選任」を家庭裁判所に申立てることで、手続きを進められる可能性があります。
Q3. 相手が売却に同意しない理由が不明確な場合、どう対応すれば？
A. 感情的な理由での反対も少なくありません。中立の第三者に入ってもらい、対話の場を作ることが有効です。
まとめ
共有名義の不動産を「共有者の同意がない状態」で売却するのは簡単ではありませんが、法的手段や持分売却など、現実的な対処法は存在します。
大切なのは、早い段階で専門家に相談し、自分にとって最も有利かつ納得できる方法を選ぶことです。
複雑な共有不動産の処分に悩んでいる方は、ぜひ一度、不動産買取の専門窓口へ無料相談してみてはいかがでしょうか。