不動産を複数人で共有している状態、いわゆる「共有名義」は、相続や離婚、資産管理などを通じてよく見られます。
しかし、いざその不動産を売却しようとしたとき、「共有者の同意が得られない」、「手続きが進まない」といった問題が立ちはだかり、思うように売却できないケースが多く見受けられます。
本記事では、共有名義の不動産が売却できない理由を明確に整理し、現実的に選べる打開策について解説します。
相続トラブルや共有者との関係に悩んでいる方は、この記事を参考に対処法を考えてみてください。
目次
共有名義の不動産が売却できない主な理由
1. 共有者全員の同意が得られない
不動産を共有名義で所有している場合、原則として売却には共有者全員の同意が必要です。
一人でも反対すれば、全体としての売却は進められません。
2. 相続登記が未了で名義が曖昧
被相続人の名義のまま不動産が放置されていると、売却手続きができません。
相続登記をしていない共有名義は、法的にも「未確定の状態」です。
3. 共有者の所在が不明・連絡が取れない
共有者が行方不明、あるいは海外に居住しているなどで意思確認ができない場合も、売却に進めない要因になります。
4. 共有者の間で感情的な対立がある
相続や離婚による共有では、当事者間の感情的なわだかまりから合意形成ができないことも多く見られます。
売却できない状態を放置するリスク
- 維持費や固定資産税の支払いが続く
- 資産価値の目減り（老朽化・空き家化）
- 将来的にさらに相続人が増えて権利関係が複雑に
- 共有者の死亡や破産により法的整理が必要に
こうしたリスクを考慮すると、「売れないから放置」は最も避けるべき選択です。
売却できるようにするための4つの解決策
1. 他の共有者と話し合いを重ねる
売却を希望する理由、今後の管理負担、相続や税金の話を含めて、冷静な対話を重ねることが第一歩です。
2. 自分の持分だけを売却する
全体を売却できない場合、自分の持分だけを売却することも可能です。
ただし、買い手が限られるため、専門業者への相談が必要です。
3. 共有物分割の協議・調停を申し立てる
共有者間で話し合いがつかない場合、家庭裁判所に「共有物分割請求」を行うことで解消を目指すことができます。
4. 不動産会社に「直接買取」を依頼する
共有トラブルに対応できる直接買取業者に相談すれば、共有者の調整や持分買取を含めた柔軟な提案が期待できます。
法的手段を検討すべきケース
以下のような場合は、弁護士など専門家を交えた法的対応を検討しましょう。
- 共有者が全く協議に応じない
- 所在不明の共有者がいる
- 感情的な対立により交渉が困難
- すでに法的通知を受けている
共有物分割請求、相手の持分取得交渉、場合によっては競売の申立ても視野に入れる必要があります。
よくある質問
共有者の一人が勝手に売却することはできますか？
いいえ、不動産全体の売却には共有者全員の合意が必要です。
ただし、自分の持分だけを売却することは法的に可能です。
相続した実家が兄弟との共有になっています。どうすれば？
まずは話し合いを行い、売却・持分の買取・分筆などの方向性を検討しましょう。
協議が難しい場合は、共有物分割請求を含めた法的対応も選択肢です。
不動産会社に相談すれば解決できますか？
一般的な仲介会社では対応が難しいこともあります。
共有不動産に詳しい会社や持分買取を行う会社に相談するのが現実的です。
まとめ
共有名義の不動産が売却できない理由には、法律的な制約だけでなく、人間関係・感情の問題も複雑に絡んでいます。
- 共有者全員の同意がなければ売却不可
- 相続未登記や連絡不能なども障害に
- 打開策は「協議」「持分売却」「分割請求」「直接買取」など
放置せず、早期に現状を整理し、共有不動産の問題に対応できる専門家へ相談することが、スムーズな売却への第一歩です。