住宅ローンや多重債務の返済が限界を迎え、「自己破産を考え始めた」という方の中には、不動産を売却して少しでも返済に充てたいと考える方も少なくありません。
しかし、自己破産前に不動産を売却する場合、法律上の注意点やリスクが多く存在します。進め方を間違えると「財産隠し」と見なされるおそれもあるため、非常に慎重な対応が求められます。
本記事では、自己破産前に不動産を売却することは可能か？その際に知っておくべき注意点や正しい方法を、不動産と法律の両面から丁寧に解説します。
目次
- 自己破産前に不動産を売ることはできる？
- 勝手に売却するとどうなる？否認・詐害行為とは
- 安全に不動産を売却する方法
- 売却してはいけないケースとは？
- 破産手続きまでの基本的な流れ
- よくある質問（Q&A）
- まとめ
自己破産前に不動産を売ることはできる？
原則として、自己破産前に不動産を売却することは可能です。ただし、一定のルールを守らなければ、売却が無効になる可能性があります。
自己破産は、「破産者が全ての財産を明らかにし、債権者に公平に分配する」という制度です。そのため、勝手に資産を処分したり、特定の人に有利に動いたりすると問題になります。
売却自体は違法ではありませんが、売り方・売却益の使い道・買主との関係性などが慎重にチェックされます。
勝手に売却するとどうなる？否認・詐害行為とは
自己破産前に無断で不動産を売却し、以下のような行為を行うと「否認権」や「詐害行為取消権」の対象となる可能性があります。
1. 否認権とは
破産管財人が、破産者の不利益になるような取引（特定の債権者への偏った支払いなど）を取り消せる権限です。
2. 詐害行為とは
債権者を害する目的で資産を処分することです。たとえば、親族に時価よりも安く不動産を譲渡するような場合は「詐害行為」と見なされ、裁判で売却を取り消されるリスクがあります。
注意すべき行為の例
- 時価よりも明らかに安く売却する
- 親族・知人などに名義だけ移す
- 売却益を隠す、使い切る
- 特定の債権者だけに返済する
安全に不動産を売却する方法
では、どのようにすれば合法的に、安全に不動産を売却できるのでしょうか？以下の方法を推奨します。
① 弁護士に事前相談する
最も重要なのは、破産申立て前に弁護士に相談することです。管財事件になる場合でも、透明性のある手続きであれば認められる可能性があります。
② 売却価格は必ず「適正価格」で
不動産会社による査定を受け、第三者に対して市場価格に近い金額で売却することが重要です。
③ 売却代金は必ず記録を残す
売却で得た資金の使途（生活費、引越し費用、弁護士費用など）を明確にし、現金化して隠すような行為は絶対に避けましょう。
④ 可能なら任意売却を検討
住宅ローンが残っている場合、金融機関の同意を得て任意売却
以下に該当する場合、売却は避けた方が安全です。 こうした行為は破産手続きの妨げとなり、免責不許可事由に該当するリスクがあります。 不動産の売却は、破産申立て前に計画的に行うことが肝心です。 違法ではありません。ただし、適正な価格で、適正な手続きを行う必要があります。弁護士と相談のうえ進めましょう。 売却益は破産財団として扱われ、管財人が債権者に配当します。生活費や必要経費として一部の使用が認められるケースもあります。 状況によります。売却活動を先に行っておいた方が高く売れる場合もありますが、必ず弁護士と相談して方針を決めましょう。 自己破産前に不動産を売却することは、違法ではなく、適切に行えば有効な資産整理の手段です。 ただし、進め方を誤れば「否認」や「詐害行為」と見なされるリスクがあり、最終的に免責が認められなくなる可能性すらあります。 重要なのは、適正価格での売却・資金の透明性・弁護士との連携です。 不動産と債務整理の両面に詳しい専門家のサポートを受けながら、安全・確実に手続きを進めていきましょう。 住宅ローンの滞納や多重債務に悩んでいる方は、できるだけ早くご相談ください。状況に応じた最善策をご提案します。売却してはいけないケースとは？
破産手続きまでの基本的な流れ
よくある質問（Q&A）
Q1. 自己破産の前に自宅を売っても違法ではないですか？
Q2. 不動産の売却益はすべて債権者に返す必要がありますか？
Q3. 自己破産の前に売却せず、そのまま管財人に任せるべきですか？
まとめ