相続や離婚などによって共有名義になった不動産は、長期間放置するとトラブルの原因になりやすく、早期の整理が望まれます。
「自分の持ち分を手放したい」「他の共有者と協力して処分したい」と考える方にとって有効な手段の一つが、持ち分の買取と共有物分割請求です。
この記事では、共有不動産における持ち分買取の進め方と、共有物分割請求の手続きや注意点をわかりやすく解説します。
目次
- 共有名義のまま放置するリスク
- 持ち分買取とは？
- 持ち分を買い取ってもらう方法
- 共有物分割請求とは？
- 裁判で分割請求を行う手続きの流れ
- 持ち分整理を成功させるためのポイント
- よくある質問（Q&A）
- まとめ
共有名義のまま放置するリスク
共有名義の不動産を放置すると、以下のようなリスクが生じます：
- 売却・賃貸などの意思決定に全員の同意が必要
- 固定資産税や修繕費の分担でもめやすい
- 将来的に相続が再発生し、共有者がさらに増える
早期に共有関係を整理することが、将来的なトラブル防止につながります。
持ち分買取とは？
持ち分買取とは、共有者の一人が他の共有者の持ち分を金銭で買い取ることで、単独所有を実現する方法です。
例：兄弟で1/2ずつ共有していた不動産を、兄が弟の持ち分を買い取ることで、兄の単独所有に変更。
メリット
- 不動産全体の売却を避けられる
- 共有関係の解消により管理・活用がしやすくなる
- 第三者とのトラブルを回避できる
デメリット
- 買取資金の準備が必要
- 価格交渉がこじれる可能性がある
- 譲渡所得税が発生する場合がある
持ち分を買い取ってもらう方法
自分の持ち分を買い取ってもらうためには、以下のステップを踏むことが一般的です。
- 他の共有者に売却の意思を伝える
買い取る意志があるかを確認。 - 価格を交渉する
不動産会社などで査定を行い、公正な価格帯を把握しておく。 - 売買契約書を作成
名義変更に必要な書類を整える。 - 所有権移転登記を行う
法務局にて持ち分を移転。
円滑に進めるには、不動産会社・司法書士・税理士といった専門家の関与が重要です。
共有物分割請求とは？
共有者間で合意が取れない場合に利用されるのが、「共有物分割請求」です。
これは、共有物を物理的または金銭的に分けることを求めて、他の共有者に対して行う法的手続きです。調停や訴訟に発展するケースもあります。
主な分割方法
- 現物分割：物理的に土地などを分割（住宅では困難）
- 代償分割：一人が全体を取得し、他の共有者に代償金を支払う
- 換価分割：不動産を売却し、売却益を分ける
住宅やマンションでは換価分割が最も現実的な方法です。
裁判で分割請求を行う手続きの流れ
共有物分割請求訴訟の流れは以下の通りです。
- 家庭裁判所への調停申立
まずは調停で話し合いを試みる - 調停が不調の場合は訴訟へ
家庭裁判所での裁判が開始 - 裁判所による判断
分割方法の指定（例：競売による換価分割）
訴訟には時間と費用がかかるため、可能であれば調停や話し合いによる解決が望ましいです。
持ち分整理を成功させるためのポイント
共有名義の整理には冷静な対応と専門的な知識が必要です。
- 感情論ではなく「資産としての価値」に基づいた判断をする
- 相手にとってもメリットのある提案を心がける
- 法的な支援が必要な場合は早めに専門家へ相談する
また、売却や買取交渉の前に不動産の適正な査定を行うことが大切です。
よくある質問（Q&A）
Q1. 持ち分を買い取ってもらった場合、税金はかかりますか？
はい、譲渡所得税の対象になる可能性があります。金額や保有期間によって異なるため、税理士に相談するのが確実です。
Q2. 共有者が拒否した場合でも、分割請求は可能ですか？
可能です。共有はいつでも解消できる権利があるため、最終的には裁判での分割が認められます。
Q3. 調停と訴訟、どちらを先に行うべきですか？
原則として、家庭裁判所での調停を先に申し立てる必要があります。話し合いが不調に終わった場合に訴訟へ進みます。
まとめ
共有名義の不動産をスムーズに整理するには、「持ち分買取」と「共有物分割請求」の活用が鍵となります。
- 円満に整理したい場合は持ち分の買取を優先
- 合意が得られない場合は調停や訴訟で分割を検討
- どちらも専門的な判断が求められるため、早めの相談が大切
もし、持ち分買取や共有名義の整理についてご不安がある場合は、お気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが丁寧に対応いたします。