相続や離婚などをきっかけに、不動産を共有名義で所有している方は少なくありません。ですが、「売却したいのにもう一人の名義人が応じてくれない」「意見がまとまらず手続きが進まない」など、思うように不動産を動かせずに困っているケースも多く見受けられます。
この記事では、共有名義の不動産を売却したいのに売れないときに、どのような対応が可能かを丁寧に解説します。法的な基礎知識から現実的な解決方法まで、やさしく、かつ実用的にご紹介します。
目次
- なぜ共有名義の不動産は売却しづらいのか
- 名義人全員の同意が必要な理由
- 売却できない場合の主な解決策
- 共有者から持分を買い取る方法
- 話し合いが難しい場合の法的対応
- 持分だけを売却するという選択肢
- まとめ
なぜ共有名義の不動産は売却しづらいのか
不動産が「共有名義」とは、2人以上が一つの不動産を所有している状態です。たとえば、兄弟で相続した実家や、離婚後に元配偶者と共有している住宅などが該当します。
このような物件は、売却や処分をする際にすべての共有者の同意が必要です。たとえ1人が「売りたい」と考えていても、他の共有者が反対すれば売却は進められません。
このような“意思の違い”が障壁となり、不動産の売却が頓挫してしまうケースは少なくありません。
名義人全員の同意が必要な理由
民法では、不動産を売却する場合、所有者全員の同意がなければ処分できないと定められています。共有不動産の場合、次のようなルールが適用されます：
- 使用や修繕：共有者の過半数の同意が必要
- 売却や建て替え：全員の同意が必要
したがって、1人でも売却に反対すれば、取引そのものが不成立になるのです。
売却できない場合の主な解決策
では、共有名義の不動産が「売りたくても売れない」状態にある場合、どうすればよいのでしょうか。代表的な解決策を以下に整理します。
- 共有者と交渉して同意を得る
- 持分（自分の権利分）を他の共有者に売却する
- 第三者に持分を売却する
- 家庭裁判所を通じて共有物分割請求を行う
それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。
共有者から持分を買い取る方法
売却の合意が得られない場合、まず考えられるのが「他の共有者から持分を買い取る」という方法です。
実現可能なケース
・共有者が売却には消極的でも、資金が必要であれば交渉の余地がある
・もともと使用していた人が買い取る意思を持っている
注意点
価格交渉がまとまらない場合、感情的な対立に発展する可能性もあるため、専門家を交えて交渉することが望ましいです。
話し合いが難しい場合の法的対応
協議が成立しない、または連絡が取れない共有者がいる場合には、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てる方法があります。
共有物分割請求とは
民法第256条に基づく制度で、共有関係を法的に解消するための手段です。以下のような分割方法があります：
- 現物分割：物件を分割してそれぞれ所有する（戸建てでは現実的でない）
- 換価分割：売却して代金を共有者で分ける
- 代償分割：一人が取得し、他の共有者に代金を支払う
換価分割は、裁判所主導で不動産を売却し、売却代金を公平に分配する方法で、最も多く活用されています。
メリットと注意点
・強制的に共有関係を解消できる
・裁判には時間と費用がかかるため、事前に弁護士に相談を
持分だけを売却するという選択肢
共有者全体で売却できない場合でも、自分の持分だけを第三者に売却することは法律上可能です。
どういう時に有効か？
・どうしても現金化が必要な場合
・共有者との関係が悪化し、話し合いが難しい場合
注意点
・持分のみでは活用が難しいため、通常より価格が大きく下がる
・一部の不動産会社では、持分の直接買取に対応している場合もある
まとめ
共有名義の不動産は、共有者全員の合意がなければ売却できないという制約があるため、スムーズに処分が進まないケースが非常に多くあります。
しかし、諦める必要はありません。以下のような手段で、問題を解決できる可能性があります：
- 共有者との話し合いによる合意形成
- 持分売却による部分的な資産整理
- 法的手続きによる共有解消
まずは信頼できる不動産会社や弁護士に相談し、ご自身の状況に合った現実的な選択肢を検討してみてください。早めに動き出すことで、精神的な負担も大きく軽減できます。