吹田市のマンション売却｜評価額の落とし穴に要注意

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吹田市でマンションの売却を検討している方の多くが、「どれくらいの価格で売れるのか？」という評価額に関心を持っています。ですが、査定価格や評価額には思わぬ落とし穴が潜んでいることをご存じでしょうか。

この記事では、マンション売却時の評価額の仕組みや注意点を丁寧に解説しながら、吹田市という地域特性を踏まえて高く・安全に売却するためのポイントをお伝えします。

目次

マンション評価額とは何か？

マンションの評価額とは、不動産会社や金融機関が物件に対して算出する「市場価値」のことです。この評価は、売却時の価格だけでなく、相続税や固定資産税の算定、ローン審査などにも使われることがあります。

一般的に、マンションの評価額には以下の3種類があります：

  • ① 実勢価格（市場で実際に取引されている価格）
  • ② 査定価格（不動産会社が提示する見込み価格）
  • ③ 公的評価額（固定資産税評価額や相続税評価額）

これらの評価額は、それぞれの目的や基準が異なるため、混同しないよう注意が必要です。

査定価格と実際の売却価格の違い

査定価格はあくまで「想定売却価格」であり、実際に売れる金額とは必ずしも一致しません。以下のような理由でズレが生じることがあります：

  • 周辺エリアの相場変動
  • 室内の状態や管理状況
  • 購入希望者の需要とのマッチング
  • 売主が設定する売出価格

特に吹田市では、エリアごとに需要の偏りがあり、駅徒歩圏・学区・築年数などの条件で査定額と成約額に数百万円の差が出ることもあります。

吹田市のマンション市場と価格傾向

吹田市は、大阪市内へのアクセスが良く、教育・医療・商業施設も充実していることから、ファミリー層を中心に人気の高いエリアです。

特に以下のエリアは売却需要が高く、相場が比較的安定しています：

  • 江坂エリア：地下鉄沿線で利便性が高く、築年数問わず流動性が高い
  • 千里山・佐井寺：文教地区としての人気と落ち着いた住宅地が評価されている
  • 南吹田・岸部：再開発によって注目が集まり、価格上昇中

ただし、築25年以上のマンションや、駅から離れた物件については買手が付きにくくなる傾向があり、査定価格と実売価格に差が出やすいエリアも存在します。

評価額の落とし穴｜よくある3つの誤解

① 査定額＝売れる金額ではない

多くの方が「査定額＝売却額」と思い込んでいますが、これは誤りです。査定額はあくまで予測であり、買い手の状況や販売時期によって大きく変動します。

② 高い査定額ほど良いとは限らない

一部の不動産会社は契約獲得のために意図的に高い査定額を提示する場合があります。しかし、実際にその価格で売れなければ価格を下げることになり、売却期間が長期化する恐れもあります。

③ リフォームすれば必ず高く売れるわけではない

リフォームによって査定額が上がるケースはありますが、投資額に見合う価格上昇が見込めるとは限りません。売却前に過度なリフォームをする前に、不動産会社に相談することが重要です。

高く売却するために押さえるべきポイント

  • 複数社の査定を比較する：最低でも2〜3社の査定を取りましょう。
  • 売却スケジュールを事前に計画する：焦って売らないよう、余裕を持った計画を立てることが大切です。
  • 物件の魅力を整理する：眺望、間取り、近隣施設など、他物件と差別化できる要素を明確にしておきましょう。
  • 売出価格を市場と連動させる：周辺相場を把握したうえで、適正な価格設定を行いましょう。

売却前に確認しておきたいチェックリスト

確認項目 チェック
所有権・名義に問題はないか □
住宅ローンの残債は確認済みか □
管理費・修繕積立金の滞納はないか □
過去の修繕履歴を把握しているか □
近隣相場を調べたか □

よくある質問

Q1. 査定を依頼すると必ず売却しないといけませんか？

A. いいえ、査定はあくまで参考情報です。比較検討のためにも複数社に相談することをおすすめします。

Q2. 築30年以上のマンションでも売れますか？

A. 条件次第では十分に売却可能です。立地や管理状況、リフォーム履歴などが重要になります。

Q3. 売却にかかる費用はどれくらいですか？

A. 仲介手数料、登記費用、税金などを含めて、売却価格の3〜5％程度が目安とされています。

まとめ

吹田市でマンションを売却する際、評価額は売却活動のスタート地点に過ぎません。査定価格を鵜呑みにするのではなく、その裏側にある評価基準や市場動向を理解することで、より納得のいく売却につなげることができます。

本記事で紹介した内容を踏まえたうえで、信頼できる不動産会社と相談しながら、早めに準備を始めることがスムーズな売却への第一歩です。

吹田市でマンションの売却を検討中の方は、まずは一度、状況や条件に合った査定を受けてみることをおすすめします。