再建築不可物件は、不動産業者や投資家にとって扱いが難しい物件のひとつです。

接道義務を満たしていないだけでなく、市街化調整区域に位置していたり、私道負担や権利関係の複雑さが絡んでくると、買い手が付きにくくなり、出口戦略が限定されてしまいます。

しかし、2020年代に入り、法改正や自治体の制度変更などにより、従来よりも柔軟な対応が可能になってきているのも事実です。

この記事では、令和時代の不動産実務における「再建築不可」への具体的な対応策を、不動産業者向けにわかりやすく解説していきます。

目次

• 再建築不可物件とは？接道義務の基本
• 市街化調整区域と再建築不可の関係
• 私道問題：共有・持分・通行掘削権の整理
• 令和以降の主な法改正と運用緩和の動き
• 不動産実務で活用できる4つの対策
• よくある質問
• まとめ

再建築不可物件とは？接道義務の基本

「再建築不可」とは、建築基準法第43条により、敷地が建築基準法上の道路（原則4m以上）に2m以上接していない場合に、新築や再建築ができないとされる物件です。

接道義務を満たさない例：

• 道路とみなされない私道に接している
• 建築基準法上の道路に接していない
• 接道長さが2m未満

この「接道義務」を満たさない限り、建替えや大規模な改築はできません。
しかし、例外的に認められるケースも存在します（後述）。

市街化調整区域と再建築不可の関係

市街化調整区域は、都市計画法に基づき、都市の無秩序な拡大を抑える目的で指定された区域で、原則として新たな建物の建築はできません。

以下のような条件下では、再建築不可と同様の制限が課せられます：

• 開発許可を得られない土地
• 既存建物を取り壊すと再建築が認められない地域
• 農振地域・保安林など特別な用途指定区域

市街化調整区域内では、「既存宅地確認制度」が撤廃された自治体も多く、再建築の可否は市町村ごとの個別判断になることが増えています。

私道問題：共有・持分・通行掘削権の整理

再建築不可物件の大きなハードルのひとつが、私道の持分や通行権の問題です。

よくある私道の問題

• 前面道路が建築基準法上の道路に指定されていない
• 私道の所有者が複数で、持分が登記されていない
• 掘削やライフラインの工事に対して同意が得られない

私道を通って建物に出入りする権利（通行権）や、インフラ整備を行うための掘削権が不明確だと、金融機関による担保評価も難しくなり、取引の流通性が低下します。

事前に法務局で登記情報を確認し、持分・通行同意・公図との整合性を確認することが重要です。

令和以降の主な法改正と運用緩和の動き

2020年代に入り、再建築不可を巡る制度にも変化が出てきました。
以下は実務に影響のある主な変更点です。

1. 2022年 相続登記の義務化（2024年4月施行）

相続登記が義務化されたことで、相続未登記だった再建築不可物件も市場に出やすくなっています。

2. 建築基準法43条の「特例許可」運用緩和

自治体によっては、再建築不可の物件に対して、「再建築許可制度」を適用しやすくなっており、条件付きで再建築が可能になる例が増加。

3. 都市計画区域の再編と規制緩和

一部自治体では、市街化調整区域の見直しを進めており、旧宅地に対する再建築緩和制度を導入。

例：愛知県・埼玉県・大阪府の一部地域では、旧既存宅地に対する独自の許可基準を設けている

不動産実務で活用できる4つの対策

1. 建築基準法第43条但し書き許可の申請

接道が確保できない場合でも、安全性・防災性などを考慮し、特例許可が下りるケースがあります。地域によって要件が異なるため、事前に建築指導課に相談を。

2. 隣地・道路持分交渉による再建築可への転換

接道要件を満たすために、隣地の一部購入・私道の持分取得・通行同意書取得などを交渉により実現すれば、再建築可能にできることもあります。

3. 境界確定と法務局での権利関係の整備

越境や地目、接道形状が曖昧な場合には、測量士や司法書士と連携し、現況と登記を一致させることが信頼性向上につながります。

4. 再建築不可のままで収益化するプラン

• 現状建物を修繕し、戸建賃貸として運用
• 倉庫や事務所、アトリエ用途での転用
• シェアスペース、トランクルームなどにリノベーション

再建築はできなくても、「活用価値」を明示できれば、買い手・借り手は十分に存在します。

よくある質問

Q1. そもそも接道がない土地は建築できないのですか？

原則として建築不可ですが、43条但し書き許可が下りれば例外的に建築が認められる場合もあります。

Q2. 市街化調整区域の家はリフォームできますか？

既存建物であれば大規模でないリフォームは可能です。ただし、用途変更や増改築には行政の確認が必要です。

Q3. 通行掘削権のトラブルがあると売れない？

はい。法的に通行や工事ができるか不明確な場合、金融機関が融資を避けることが多く、一般流通に乗せるのは困難です。

まとめ

再建築不可物件は、一見リスクが高いように見えますが、制度や地域の運用状況を正しく理解すれば、活用・収益化の可能性は十分にあります。

特に、令和に入ってからの法改正や自治体の運用緩和により、過去に再建築不可とされていた物件でも、再建築可能な道が開かれるケースが増加しています。

不動産業者としては、情報収集・行政への確認・隣地交渉など、ひと手間かけることで再評価される物件があることを認識しておくことが重要です。

「再建築不可＝価値がない」という時代は終わりつつあります。
今こそ制度を読み解き、眠れる資産を再活用する知識とスキルが求められています。