「親が住んでいた家を相続したけど、売ると税金がかかる？」
「空き家を放置すると固定資産税が高くなると聞いたけど本当？」
このようなお悩みを抱える方は少なくありません。特に2024年以降、相続登記の義務化など法改正が進み、相続後の空き家の管理・売却には正確な知識が必要になっています。
この記事では、2026年最新の制度に基づき、相続した空き家にかかる税金の種類・控除制度・売却時の特例などを、初めての方にもわかりやすく解説します。
目次
相続した空き家にかかる3つの税金
空き家を相続すると、以下のような税金が関係してきます。
① 相続税
被相続人（亡くなった方）の全財産に対してかかる税金です。相続財産が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えると課税されます。
例えば、相続人が1人なら基礎控除は3,600万円です。空き家単体では相続税が発生しないことも多いですが、土地や預貯金と合わせて判定されます。
② 固定資産税
不動産を所有している限り、毎年課税される地方税です。建物が老朽化していても、評価額に応じて課税されます。
③ 譲渡所得税
相続した空き家を売却した際、「取得時より高く売れた」とみなされると、その差額に対して税金がかかります。ただし控除制度あり（後述）
固定資産税の注意点と軽減措置
空き家を所有しているだけで毎年かかるのが固定資産税。
2026年現在も一定の条件下で税額が6分の1に軽減される制度が続いています。
軽減対象の条件（2026年版）
- 居住用の住宅が建っている土地
- 建物の延べ床面積が土地面積の1/5以上
ただし、老朽化により「特定空家」に認定された場合、この軽減措置は適用されなくなります。
行政からの改善命令が出る前に、早めの対応（売却・修繕・解体など）が推奨されます。
空き家売却時の「3,000万円特別控除」とは？
空き家を相続して売却する際に、最も注目すべきが「被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除」です。
この特例を活用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、課税対象が大きく減るか、ゼロになるケースもあります。
2026年現在の適用条件（簡略版）
- 相続した人が空き家を売却すること
- 被相続人が死亡時まで1人暮らしだった
- 建物が旧耐震基準で建てられている
- 売却前に建物を解体する or 耐震改修済み
- 売却金額が1億円以下
また、相続から3年以内に売却することが要件です。
注意点
- 複数の相続人がいる場合、全員の同意が必要
- 確定申告が必須
- 適用には事前の準備と条件確認が重要
対象になるかどうか不安な場合は、税理士や不動産会社に相談しましょう。
相続後の確定申告・納税スケジュール
空き家の売却で利益が出た場合は、譲渡所得として申告義務があります。
確定申告の基本スケジュール
- 売却した翌年の2月16日〜3月15日までに提出
- 必要書類：売買契約書、登記簿謄本、取得費用の証明など
売却益が3,000万円以下で特例が適用されれば、税金がかからないケースもありますが、申告しないと無効になりますので注意が必要です。
申告や計算が難しい場合は、税務署または税理士への無料相談を活用しましょう。
よくある質問
Q1. 3,000万円控除を受けるために必要な書類は？
主に次のような書類が必要です：登記簿謄本、被相続人の住民票除票、相続人の戸籍謄本、売買契約書、解体証明書または耐震改修証明書など。
Q2. 相続した空き家はすぐに売却すべき？
税制面では相続から3年以内の売却で控除制度が使えるため、早めの判断がおすすめです。空き家のまま放置すると税負担が増える可能性もあります。
Q3. 固定資産税はどのタイミングで発生しますか？
毎年1月1日時点の所有者に課税されます。名義変更後は、翌年度から新たな所有者が支払うことになります。
まとめ
相続によって空き家を所有した場合、以下のような税金と対策を理解しておくことが重要です。
この記事のポイント
- 空き家には相続税・固定資産税・譲渡所得税が関係する
- 老朽化や放置によって税額が上がる可能性も
- 空き家を売却する場合は3,000万円特別控除の活用が重要
- 確定申告を忘れると控除が適用されない
税制は毎年見直されるため、2026年現在の最新情報をもとに、早めに対策を講じることが、負担を最小限にし、資産を有効活用する鍵になります。
「とりあえず放置」は後々大きな損につながることもあります。
まずは対象になる控除制度や節税方法があるかを確認し、専門家への相談や査定依頼など、行動に移すことが大切です。